记者林修广州报道
2022年房地产市场迎来深度调整，各大房地产企业经营面临重重考验，但其中不乏依然维持稳健经营的企业。
3月30日，保利发展（600048）(600048.SH)公布2022年度财报显示，期内公司实现营业收入2811亿元，净利润183亿元。多项指标实现逆势提升，年内公司实现签约金额4573亿元，排名升至全行业第二；按销售金额口径，其市场占有率达3.4%，已连续7年提升。
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在现金流和负债方面，年内保利发展一方面强化经营现金流管理，一方面积极拓宽融资渠道。在实现负债结构优化的同时，融资成本也在持续下降。
根据国家统计局近期发布的数据，今年以来国内房地产市场迎来小阳春迹象，房企也面向新的成长格局，筹谋高质量发展未来，
第三方统计显示，2023年前两月，保利发展签约面积、签约金额均出现两位数增长，公司销售规模跃居行业第一。保利发展一贯的稳健经营风格，展现出了穿越周期的力量，并有望帮助公司在接下来的回暖中继续保持“领跑”优势。城市深耕效果显著
2022年房地产行业普遍承压。公开数据显示，当年国内商品房销售面积和销售金额同比均出现两位数下滑。其中商品房销售面积约13.58亿平方米，同比下降24.3%；商品房销售额约13.33万亿元，下降26.7%，其中住宅销售额下降28.3%。
这充分考验房地产企业的战略决策和历史储备积累。近年来，保利发展始终聚焦核心城市及城市群，深耕国家重点发展区域，助力国家新型城镇化建设。2022年，保利发展城市深耕效果进一步显现。
公司在38个核心城市为集团的销售贡献达86%，同比提升8个百分点。尤其珠三角、长三角区域的签约销售占比达56%，同比提升3个百分点。据统计，公司在26个城市销售排名第一，在51个城市销售排名前三，分别较2021年增加8、9个。
据第三方机构克而瑞统计，今年1-2月，保利发展全口径销售额635亿元，超过万科的573亿元和碧桂园的562亿元，成为全行业第一。
销售规模保持稳健的同时，保利也关注发展质量。这体现在业务拓展节奏和城市布局层面。
公告显示，年内保利发展结合销售情况灵活调整投资强度，新拓展金额1613亿元。尤其是在城市分化持续、有效市场边界收缩的趋势下，更聚焦对“核心城市+城市群”的深耕，提升拓展质量。2022年保利发展在38个核心城市的拓展金额占比达98%。
一直以来，保利坚持商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业的模式。2022年公司新增住宅货量占比93%，同比提升8个百分点。
值得注意的是，业务拓展方面，2022年下半年保利发展的拓展金额达1007亿元，占全年拓展金额的62%。
这表明保利在充分研判重点城市供地节奏的基础上，准确把握住了2022年下半年土地市场竞争环境改善、供地量增加，竞争度减弱的机会。资产负债结构优化
积极降低负债、化解风险，是当下房企的重要任务。良好的资产负债结构，也是房企实力的体现。
财报显示，2022年保利发展各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准。目前公司一年内到期的债务占有息负债比重为21%，同比进一步优化。截至2022年底，保利发展流动比例为1.54。
在行业流动性承压的大背景下，保利发展资产负债结构保持稳健，一方面得益于公司积极采取“开源节流”措施，另一方面与公司强大的融资能力密切相关。
年内公司强化了现金流管理，销售回笼率93.4%，连续4年超93%。投资方面，保利发展以资金平衡为导向，灵活调整投资和开工节奏。
截至2022年底，保利发展在手资金达1765亿元，公司方面表示，做好了“随时捕捉市场机会的准备”。
动荡的市场环境下，良好的融资能力是房企稳健发展的重要保障。保利发展保持了融资渠道通畅，资金成本在过去一年甚至有所下降。
年报显示，2022年保利发展充分把握机会，提升了直接融资比重，年内累计发行公司债113亿元、中期票据150亿元，直接融资占存量有息负债比重的18%。
政策层面，自2022年11月起密切出台了金融支持房地产的措施，信贷、债券、股权“三箭齐发”。尤其是证监会明确恢复上市房企和涉房上市公司再融资，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产业务。
保利发展也积极响应优化资产负债表计划，推进股权融资。2022年12月启动股权再融资项目，并于2023年2月末按照最新注册制要求提交至上交所审核。
整体融资成本来看，2022年保利发展发行的公司债、中票发行利率多次为同期同行最低，平均融资成本仅2.9%。截至2022年末，公司有息负债规模3813亿元，综合融资成本3.92%，较上年末下降54个基点。保持战略定力
2023年以来，房地产市场热度有所回升。国家统计局数据显示，今年2月70城新建商品住宅价格指数环比涨0.3%，这是自2021年9月以来涨幅首次转正；70城新建商品住宅销售价格环比上涨城市也增至55个，创下近两年来新高。
房企销售相应在回暖。公告显示，2023年1-2月，保利发展签约面积387.35万平方米，同比增加15.33%；签约金额638.29亿元，同比增加22.09%，增速均高于市场整体水平。
能够“比市场跑得更快”，不仅得益于保利发展的稳健发展理念，更得益于公司保持战略定力和长期主义经营风格。
成立之初，公司即确立了以房地产开发为主业，并在行业波动中坚持普通住宅开发和核心城市深耕的经营战略。
以2022年为例，除拓展商业住宅项目，其还响应“租售并举”住房体系要求，通过公开市场拿地、项目合作等方式，获取了福州、上海等地的保障房项目。
截至2022年底，保利发展已累计开发保障性住房、共有产权房等超千万平方米；公司自持长租公寓总投资达300亿元以上；还积极参与城市更新建设。目前，保利发展参与的城市更新、综合运营等项目已超140个。
伴随房地产行业进入新发展阶段。保利发展也在打造具有竞争力的“不动产生态平台”战略定位。
目前以不动产投资开发为原点，其构建了物业服务、经纪代理、资产运营、不动产金融等全产业链布局，形成以地产资源带动产业发展，以产业协同服务开发主业的良性循环。
根据此前保利发展在《2022-2023年房地产行业白皮书》中所述，低水平重复建设和单纯数量扩张没有出路，房企必须坚持长期主义导向，通过体系化建设提高综合竞争力，才能实现长期持续健康发展。谋求高质量发展
随着地产行业形势不断变化。保利发展通过多次调整组织结构，正积极适应变化和公司战略发展需要，提升组织运行效率。
2021年底，按照“向内挖潜，不断优化”原则，公司对管理架构进行了较大调整。措施包括总部业务流程再造、区域组织裂变、建立共享中台等。从2022年的成果来看，调整取得了良好效果。
2023年房地产行业出现新变化，年初保利发展完成新一轮人事及组织架构调整。包括新设立10个专务类岗位，地产平台公司董事长任命数量增加至22位，总部3位副总经理直接担任华东、华南区域子公司董事长等。
此次调整也是基于保利发展目前的战略发展、体系化建设和各区域经营需要。选派的均是具多元市场、多种业态作战经验的一把手。此次调整也表明，公司发展重心已从注重速度转向注重质量。
地产板块管理架构上，相比大部分房企所实行的“总部-大区-子公司”三级管理架构，保利发展是TOP5房企中唯一维持“总部-子公司”两级架构管理的公司，总部直管30多个地产平台公司。这使公司始终能确保上下步调统一，提升决策效率和管理效能。
当下时段，高质量发展成各行各业面临的关键成长趋势。保利发展不久前在白皮书中表示，当前，房地产行业正处在由“规模扩张”转向“高质量发展”的关键时期。房企需要保持“质的有效提升和量的合理增长”，持续提高精益管理能力，全面升级和优化开发模式。
在该公司看来，高质量发展的房企要具备资产运营、资本运作等核心能力，从单纯“重开发”、“重销售”向“重运营”、“重体验”转变。
因此近年来公司也在不断追求产品品质的提升。近期发布的“2022中国房地产企业产品力TOP100”榜单中，保利发展斩获多个奖项。
在谋求高质量发展的路途中，对于房地产企业来说，不论是资产负债结构、稳健经营管理、审时度势储备关键能力等，都将是重要的战略举措和经营考验。2022年度财报中，保利发展都维持了良好表现，也将有望持续领跑。
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